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第 123 號(hào)
《?？谑凶≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng) 2023 年 5 月 9日十七屆市政府第 42 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自 2023年 7 月 6 日起施行。
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（此件主動(dòng)公開(kāi)）
2023 年 6 月 6 日
?？谑凶≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法
第一條??為加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅（包括非租賃型保障性住房）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理、監(jiān)督等活動(dòng)，適用本辦法。
第三條??市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)可以委托市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用的日常管理，并進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。
財(cái)政、審計(jì)、自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督、消防救援機(jī)構(gòu)、綜合行政執(zhí)法等部門(mén)按照各自職責(zé)做好本市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金相關(guān)工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照有關(guān)規(guī)定做好轄區(qū)內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理工作。
第四條??新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位先代為足額交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，在房屋交付時(shí)憑交存憑證再向購(gòu)房人收取，但是業(yè)主自愿到專(zhuān)戶(hù)銀行交存的除外。
新建商品住宅在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)尚未出售的，由建設(shè)單位一次性交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第五條??業(yè)主大會(huì)成立前，或者業(yè)主大會(huì)已成立但未申請(qǐng)自管專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)代管。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)綜合資金安全、存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，通過(guò)招投標(biāo)方式確定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并與其簽訂專(zhuān)戶(hù)管理協(xié)議，開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，建立管理系統(tǒng)。
第六條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)自管的，下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并有經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)的決定；
（二）專(zhuān)戶(hù)管理銀行選擇方案；
（三）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)方案；
（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序；
（五）有關(guān)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選定所在地一家商業(yè)銀行作為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行。
第七條??業(yè)主大會(huì)決定自管住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，并提供下列材料：
（一）本辦法第六條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)決定本物業(yè)管理區(qū)域?qū)?span style="text-indent: 2em;">項(xiàng)維修資金自管的相關(guān)決議；
（二）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)備案文件。
符合自管條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到通知后二十日內(nèi)將代管的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)在專(zhuān)戶(hù)管理銀行中開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。
第八條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)自管的，鼓勵(lì)建立業(yè)主委員會(huì)主任的任期和離任審計(jì)制度，對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)。委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)的，費(fèi)用可以從物業(yè)公共收益中列支。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
第九條??住宅小區(qū)已設(shè)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)的，未交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)持房屋產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證到專(zhuān)戶(hù)管理銀行，按照本幢樓首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存。
第十條??業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
成立業(yè)主大會(huì)的，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出，交由全體業(yè)主表決并組織實(shí)施。
第十一條??業(yè)主共同決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞降?，按照決定執(zhí)行；沒(méi)有業(yè)主共同決定或者決定不明確的，按照下列規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（二）用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（三）用于單元住宅共用設(shè)施設(shè)備的，由單元內(nèi)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>
（四）非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)共用部位的維修、更新和改造，由車(chē)位（車(chē)庫(kù)）所有權(quán)人按照擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。人防?chē)位（車(chē)庫(kù)）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造由受益人承擔(dān)。
業(yè)主未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主按建筑面積比例分?jǐn)傎M(fèi)用。涉及尚未出售房屋的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按尚未出售房屋建筑面積分?jǐn)傎M(fèi)用。
第十二條??使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實(shí)施主體：
（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，已選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主一至五名組織實(shí)施；
（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主一至五名組織實(shí)施。
發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，組織實(shí)施主體未及時(shí)處理的，可以由鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處代為組織實(shí)施。
第十三條??組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目提出住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）維修和更新、改造的項(xiàng)目；
（二）費(fèi)用預(yù)算、列支范圍和業(yè)主分?jǐn)傎Y金明細(xì)；
（三）維修和更新、改造單位選擇方式；
（四）更新電梯的，應(yīng)列明電梯品牌、型號(hào)和主要參數(shù)；
（五）緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的處置辦法等。
第十四條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用實(shí)行工程造價(jià)第三方審核監(jiān)督制度。????????????
需要咨詢(xún)工程造價(jià)的，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)向工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)提供使用方案和預(yù)算書(shū)等相關(guān)資料，工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)如實(shí)出具預(yù)算審價(jià)報(bào)告。
工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)由專(zhuān)戶(hù)管理銀行按合同約定提供，也可以由組織實(shí)施主體自行委托。
第十五條??維修和更新、改造項(xiàng)目工程竣工后，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告七日以上。??
組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收前三日將驗(yàn)收時(shí)間和地點(diǎn)予以公告，業(yè)主可以參與竣工驗(yàn)收。聘請(qǐng)工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)一同參與竣工驗(yàn)收。
第十六條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實(shí)施主體按照本辦法第十三條規(guī)定制定使用方案，經(jīng)預(yù)算審價(jià)后，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向相關(guān)業(yè)主公示，公示期不少于五個(gè)工作日。業(yè)主對(duì)使用有異議的，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)；
（二）業(yè)主表決。由相關(guān)業(yè)主依法表決通過(guò)，表決結(jié)果向業(yè)主公示，公示期不少于七個(gè)工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費(fèi)用不得超過(guò)預(yù)算審價(jià)報(bào)告確定的費(fèi)用。組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)及時(shí)將施工合同向?qū)ｍ?xiàng)維修資金分?jǐn)偭兄Х秶鷥?nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個(gè)工作日；
（四）申請(qǐng)。組織實(shí)施主體持有關(guān)材料向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)提出使用申請(qǐng)；
（五）審核與預(yù)算資金撥付。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)收到申請(qǐng)后五個(gè)工作日內(nèi)審核，符合條件的，應(yīng)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知，專(zhuān)戶(hù)管理銀行在一個(gè)工作日內(nèi)完成核對(duì)和劃轉(zhuǎn)。預(yù)算資金可審核后撥付，也可待工程竣工驗(yàn)收后，與結(jié)算資金一并撥付。預(yù)算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗(yàn)收和結(jié)算資金撥付。工程竣工后，組織實(shí)施主體按照本辦法第十五條規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)撥付結(jié)算資金；符合撥付條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知，專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)在收到通知后一個(gè)工作日內(nèi)完成劃轉(zhuǎn)。??
第十七條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實(shí)施主體按照本辦法第十三條規(guī)定制定使用方案。經(jīng)預(yù)算審價(jià)后，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個(gè)工作日。業(yè)主對(duì)使用有異議的，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)；
（二）業(yè)主表決。由分?jǐn)偭兄Х秶鷥?nèi)的業(yè)主依法表決通過(guò)，表決結(jié)果向業(yè)主公示，公示期不少于七個(gè)工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費(fèi)用不得超過(guò)預(yù)算審價(jià)報(bào)告確定的費(fèi)用。組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)及時(shí)將施工合同向?qū)ｍ?xiàng)維修資金分?jǐn)偭兄Х秶鷥?nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個(gè)工作日；
（四）申請(qǐng)與審核。組織實(shí)施主體持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案；
（五）預(yù)算資金撥付。業(yè)主委員會(huì)報(bào)送后，及時(shí)通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)，專(zhuān)戶(hù)管理銀行在一個(gè)工作日內(nèi)完成核對(duì)和劃轉(zhuǎn)。預(yù)算資金可備案后撥付，也可待工程竣工驗(yàn)收后，與結(jié)算資金一并撥付。預(yù)算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗(yàn)收和決算資金撥付。工程竣工后，組織實(shí)施主體按照本辦法第十五條規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，并向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)撥付結(jié)算資金，符合撥付條件的，業(yè)主委員會(huì)向?qū)?hù)銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金通知，專(zhuān)戶(hù)銀行在一個(gè)工作日內(nèi)完成劃轉(zhuǎn)。
第十八條??發(fā)生《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條第二款規(guī)定的緊急情況，需要立即搶修的，可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主表決同意，其它程序按照本辦法第十六條和第十七條的第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定簡(jiǎn)化辦理，使用方案和施工合同可以不公示,但應(yīng)當(dāng)在搶修完成后五日內(nèi)向分?jǐn)偭兄Х秶鷥?nèi)的業(yè)主公示住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況。
遇到緊急情況的，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處收到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)立即實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)，并當(dāng)場(chǎng)出具意見(jiàn)；涉及電梯、消防設(shè)施的，還應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)、消防救援機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)，并在收到報(bào)告后一個(gè)工作日內(nèi)出具意見(jiàn)。
第十九條??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)支付到施工合同約定的施工單位。
用于支付審價(jià)、監(jiān)理、檢測(cè)等費(fèi)用的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)支付到約定的審價(jià)、監(jiān)理等單位或者先行墊付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶(hù)中。??
第二十條??用于維修和更新、改造項(xiàng)目的鑒定、設(shè)計(jì)、審價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)服務(wù)、公證等費(fèi)用，可計(jì)入維修和更新、改造成本，與工程預(yù)算總額并列計(jì)入費(fèi)用預(yù)算內(nèi)容，在使用方案中載明。
第二十一條??任何單位和個(gè)人不得侵占和挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。組織實(shí)施主體在申請(qǐng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中，不得虛列維修工程項(xiàng)目或虛增維修工程量，不得將已撥付的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于使用方案所列維修項(xiàng)目之外的其他維修項(xiàng)目。組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假資料。
依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、供氣、供電、供水等相關(guān)單位或按照約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修、更新和改造的，以及人為原因需要修復(fù)的，不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。
第二十二條??建設(shè)單位未按照本辦法第四條第二款規(guī)定一次性交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以下的罰款。
第二十三條??違反本辦法的行為，本辦法未設(shè)定處罰但其他法律、法規(guī)、規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十四條??任何單位或者個(gè)人違反本辦法規(guī)定，在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用中弄虛作假的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其失信信息推送到公共信用信息系統(tǒng)，依法進(jìn)行失信懲戒；情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十五條??有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十六條??辦公、商業(yè)等非住宅的專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存后的使用、管理和監(jiān)督等活動(dòng)可以參照本辦法執(zhí)行；其他法律、法規(guī)、規(guī)章及本辦法未詳盡規(guī)定的，由非住宅業(yè)主共同決定。
第二十七條??本辦法由?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條??本辦法自 2023 年 7 月 6 日起施行。
